Estas son las previsiones que manejan varias entidades financieras
El mercado inmobiliario en España afronta un nuevo ciclo de subida de precios. Tras cerrar 2025 con un incremento del 9,6% en el valor de la vivienda, los expertos pronostican que en 2026 los precios podrían repuntar hasta un 10%, según estimaciones de las principales entidades financieras del país. La demanda se mantiene fuerte, con niveles de compraventa que no se veían desde 2008, mientras los bancos empiezan a limitar el crédito hipotecario ante un mercado cada vez más tensionado.
Diferencias con la burbuja inmobiliaria de 2008
Desde el sector financiero se recalca que la situación actual difiere de la crisis inmobiliaria de hace casi veinte años. Entonces, la subida de precios estaba impulsada por un crecimiento descontrolado de la construcción y una fuerte especulación. Hoy, el desafío es la falta de vivienda disponible. El déficit actual supera las 700.000 viviendas, según el Banco de España, lo que no logra cubrir la creciente demanda provocada por el aumento de la población.
La demanda sostenida y el ahorro acumulado impulsan los precios
A la escasez de inmuebles se suma un elevado ahorro acumulado por las familias en los últimos años. Esto ha incrementado las compras de vivienda sin financiación bancaria, que ya representan cerca del 30% de todas las operaciones. Además, las transacciones inmobiliarias se encuentran en máximos históricos desde 2008, aunque el Colegio de Registradores advierte que este ritmo puede ser difícil de mantener a largo plazo.
Los bancos ajustan su estrategia hipotecaria
Frente a este contexto, los bancos comienzan a reducir la concesión de hipotecas. Por ejemplo, CaixaBank, que concentra alrededor del 25% del mercado, ya anunció que ofrecerá menos crédito y a tipos más altos tras el fin del ciclo de bajada de intereses. Aun así, el ahorro disponible de las familias seguirá presionando al alza los precios de la vivienda.
El Banco de España analiza la posibilidad de intervenir el mercado hipotecario para garantizar que los bancos mantengan criterios de concesión prudentes. Mientras tanto, BBVA, Santander y Bankinter se retiraron de la “guerra hipotecaria”, evitando ofrecer préstamos con rentabilidad por debajo de la deuda pública a diez años.
Hipotecas a tipos bajos: ventajas para clientes, retos para bancos
Aunque la morosidad sigue siendo baja, la banca reconoce que ofrecer hipotecas alrededor del 2% ha llevado a priorizar la rentabilidad sobre el crecimiento en cuota de mercado. Esto ya se refleja en los resultados: BBVA cerró 2025 con una cuota hipotecaria inferior al 14%, mientras Santander mantiene su estrategia de no sacrificar márgenes, aunque suponga reducir su presencia en el mercado, que ronda el 17%.
El Banco Central Europeo también ha cuestionado la viabilidad de hipotecas fijas por debajo del 2% a más de veinte años, lo que generó créditos con intereses cercanos al 1,6% en 2025. La banca anticipa que una desaceleración del empleo podría aumentar la tensión en los pagos y provocar problemas en algunas entidades, reforzando la prudencia en la concesión de hipotecas.
Previsiones de precios para 2026
A pesar de la moderación en el crédito, las previsiones de precios continúan al alza. Bankinter revisó sus estimaciones y espera que el valor de la vivienda crezca un 7% adicional en 2026. La escasez de suelo disponible para nuevas promociones, limitada por la actuación de las administraciones públicas, sigue siendo un factor que refuerza la subida de precios, dificultando el acceso a la vivienda para las familias.
