Una desinversión histórica que cambia el tablero inmobiliario en España y abre una oportunidad para miles de familias
Durante años, los llamados fondos buitre acapararon buena parte del parque inmobiliario español. Compraron barato, inflaron precios y consolidaron una burbuja que hoy empieza a desinflarse. Pero el tablero ha cambiado: la nueva legislación del Gobierno, el encarecimiento de la financiación y el agotamiento del mercado han provocado un movimiento inesperado.
Según datos del sector, estos fondos —entre ellos Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison— han comenzado a deshacerse de unas 25.000 viviendas en España, valoradas en más de 5.000 millones de euros. Un ajuste sin precedentes que podría marcar el principio del fin del ciclo alcista.
El Gobierno y la nueva normativa: el detonante del cambio
La nueva regulación del alquiler, que permite a las comunidades limitar las subidas de precios, ha sido el golpe más directo. Al perder rentabilidad y previsibilidad, los grandes tenedores optan por vender.
Como explica Ricard Garriga, CEO de Trioteca, “la inseguridad jurídica y el intervencionismo expulsan a los grandes propietarios del mercado”. Su análisis es claro: “Esto abre la puerta a que muchas familias pasen del alquiler a la compra”.
Sin embargo, los expertos advierten que el impacto no será inmediato. Aunque esta desinversión aumentará la oferta, la demanda sigue siendo enorme, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona.
Madrid, el epicentro de la burbuja
El último informe de UBS coloca a Madrid como la ciudad del mundo con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria, por encima de Miami, Tokio o Zúrich. En la capital, el precio medio por metro cuadrado roza los 5.000 euros en zonas céntricas, y más de un 60% de las operaciones se pagan al contado.
El empresario José Elías, una de las mayores fortunas del país, lo resumía así:
“Vas a buscar un piso y ves millón, millón y medio. Por un piso… Y piensas, ¿cómo se sostiene esto? Es muy loco. Ha subido muchísimo.”
Este sentimiento se repite entre los madrileños, especialmente entre jóvenes y familias que se han visto expulsadas del mercado por la especulación.
Una oportunidad histórica para las familias
Frente al discurso pesimista, voces como la de Montse Cepedosa, exdirectora bancaria y experta en hipotecas, ven un rayo de esperanza.
“Esta desinversión masiva puede ayudar a regular el precio de la vivienda. Es una oportunidad para miles de familias que podrán pasar del alquiler a la compra.”
Cepedosa advierte, eso sí, que el ajuste no será inmediato. “Los precios tocarán techo, pero no caerán en picado. Madrid será el termómetro. Si baja allí, bajará en el resto del país.”
En otras regiones, la venta masiva de viviendas por parte de fondos podría liberar stock en el mercado del alquiler, reduciendo presión sobre los inquilinos.
2025: el año del cambio de tendencia
Aunque los expertos no hablan aún de pinchazo, el consenso apunta a un frenazo en el crecimiento de los precios. Según estimaciones del sector, 2025 cerrará con más de 750.000 compraventas y un incremento medio entre el 4% y el 8%, por debajo del ritmo de los dos años anteriores.
Al mismo tiempo, el contexto económico empieza a tensionar el bolsillo de las familias. La clase media española, castigada por la inflación y los impuestos, ve cómo su poder adquisitivo cae en picado.
(→ Puedes ampliar más sobre este contexto en el análisis “La clase media española, bajo mínimos por la crisis”)
¿Qué ocurrirá ahora con los precios del alquiler?
En el parque del alquiler, los fondos controlan cerca del 8% del total de viviendas en España. Si se desprenden de buena parte de sus activos, los precios podrían estabilizarse.
Sin embargo, el mercado del alquiler tiene su propia dinámica. El control de rentas y las trabas legales a los propietarios pequeños podrían reducir aún más la oferta privada, lo que compensaría parcialmente el efecto positivo de la desinversión.
Los analistas insisten en que, si no se fomenta la inversión pública en vivienda, España seguirá siendo un país con déficit estructural de hogares asequibles.
(→ Relacionado: España, el último país de la UE en inversión pública)
Los fondos miran hacia otros destinos
Con el mercado español saturado, los grandes inversores inmobiliarios apuntan ahora hacia Portugal, Grecia y el sur de Italia, donde las rentabilidades siguen siendo atractivas y la regulación es más favorable.
Según fuentes del sector, Cerberus y Blackstone ya estudian operaciones de venta en bloque a fondos europeos y cooperativas de vivienda. El objetivo: salir a tiempo antes de un posible ajuste.
Conclusión: el precio toca techo, pero el acceso sigue siendo el reto
Todo apunta a que el boom inmobiliario español entra en su fase final. Los fondos buitre recogen beneficios y se retiran, pero eso no significa que las familias puedan comprar fácilmente.
La falta de crédito, la precariedad laboral y la escasez de vivienda pública mantienen el acceso a la vivienda como el gran problema estructural del país.
Mientras tanto, el Gobierno celebra los buenos datos macroeconómicos, pero en la calle se respira otra cosa: una España que paga alquileres imposibles y ve alejarse el sueño de una casa propia.
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