¿Está España al borde de una nueva burbuja inmobiliaria como la de 2008? Para muchos ciudadanos, la rápida subida de precios y la falta de oferta despiertan temores de un nuevo estallido. Sin embargo, expertos como Jaime Hill, CEO de PropHero, lo descartan tajantemente.
En sus palabras: “No habrá burbuja inmobiliaria en España. Los precios seguirán subiendo porque cada año llegan medio millón de personas nuevas a vivir aquí y no hay suficiente vivienda para todos”.
El miedo a repetir la crisis de 2008
En la memoria colectiva todavía pesa la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008, provocando la mayor recesión de las últimas décadas en España.
En aquel entonces, el crédito barato y las hipotecas al 120% alimentaron la compra masiva de segundas residencias, promociones sin control y especulación sin aportar valor.
Hoy, el contexto es diferente. Según Hill, las entidades financieras están siendo mucho más estrictas: “Se financian operaciones al 60%, 70% u 80%, pero no más. Además, la compra especulativa pura prácticamente ha desaparecido. El mercado actual tiene un subyacente claro: la demanda demográfica real”.
España gana medio millón de habitantes al año
La clave, apunta Hill, está en la población: “España es un país de moda. El año pasado crecimos medio millón de habitantes y esa presión demográfica no se acompaña con un aumento en la construcción. Estamos en quiebra de viviendas, no hay suficientes ni para compra ni para alquiler”.
Los datos del INE confirman esta tendencia: España superó los 48,5 millones de habitantes en 2024, su máximo histórico, impulsado sobre todo por la llegada de población extranjera. Esto significa que cada año se necesitan decenas de miles de viviendas adicionales, que no se están construyendo.
“Más caros que ayer, más baratos que mañana”
El mercado ya refleja esta tensión. Según el Ministerio de Transportes y Vivienda, el precio medio de la vivienda en España subió un 8% anual en los últimos años. Pero en las ubicaciones seleccionadas por PropHero, el crecimiento fue muy superior: 14% anual.
Hill pone un ejemplo contundente: “La primera clienta que compró con nosotros en España invirtió 49.000 euros.
Hoy su piso vale entre 110.000 y 120.000 euros. Eso significa que el valor se ha duplicado en apenas tres años”.
El verdadero problema no son los okupas
Uno de los grandes temores de los pequeños inversores es la ocupación ilegal. Para Hill, se trata de un asunto sobredimensionado: “Los okupas son un problema mediático, no estadístico. El verdadero reto es ocupacional: que la gente tenga un sitio donde vivir.
Como inversores, nuestro papel es aportar oferta al mercado: comprar, construir o transformar locales y suelos terciarios en viviendas”.
El mensaje a los jóvenes: invertir desde la primera nómina
Hill es especialmente crítico con la falta de cultura financiera en la juventud: “Desde la primera nómina debería ser obligatorio destinar un porcentaje a inversión.
Vemos demasiado consumo en ocio y poca acumulación de capital. Si compras tu primera vivienda cuanto antes, aunque no sea la ideal, te proteges del alza de precios.
Y si prefieres alquilar, al menos invierte en inmuebles que generen renta para pagar tu alquiler”.
Nuevas tendencias: coliving, flex living y cambios de uso
La falta de vivienda tradicional está impulsando nuevas fórmulas. Hill destaca dos:
- Flex living y coliving: viviendas compartidas o con contratos más cortos y adaptados a proyectos temporales.
- Cambios de uso: reconvertir locales comerciales o suelos terciarios en viviendas. “Estamos lanzando en Valencia un proyecto de microapartamentos en suelo terciario. Esto permitirá que pequeños inversores, no solo fondos internacionales, participen en un modelo con gran demanda”.
¿Dónde están las mejores oportunidades para invertir?
Según PropHero, las ubicaciones más rentables son aquellas que todavía están en fase inicial de crecimiento, con fuerte desarrollo industrial o logístico. Entre las zonas señaladas:
- Puerto de Sagunto (Valencia): impulsado por la gigafactoría de baterías y grandes centros logísticos.
- Noblejas y Ocaña (Toledo): áreas con fuerte implantación industrial.
- Toledo provincia, sur de Castellón, Castellón ciudad, Murcia y Alicante: con recorrido al alza.
- Málaga: “Una gran oportunidad en su momento, pero hemos llegado tarde”, admite Hill.
¿Con cuánto dinero se puede empezar?
La pregunta clave para los pequeños inversores. Hill responde: “Con 40.000–50.000 euros de ahorros y una financiación bancaria responsable se puede empezar a invertir. Nuestro mensaje es conservador: preferimos prometer menos y entregar más”.
Conclusión: subida estructural, no burbuja
Para Jaime Hill, no habrá burbuja inmobiliaria en España en 2025 ni en los próximos años. Sí habrá precios más altos, impulsados por un crecimiento demográfico constante, una oferta limitada y nuevos formatos de vivienda.
“El reto no es evitar un estallido, porque no se dan las condiciones de 2008. El reto es que los españoles tengan dónde vivir y que los inversores sepan identificar las ubicaciones con más potencial”.
