La llegada de las lluvias vuelve a poner a prueba a miles de comunidades de vecinos. ¿Quién paga las goteras? La ley tiene la respuesta.
Con la llegada del otoño y las lluvias, reaparece un problema tan común como incómodo: las goteras en las viviendas o plazas de garaje. Techos manchados, humedades que se extienden y disputas entre vecinos que no tardan en estallar. Pero lo que muchos desconocen es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deja bien claro quién debe asumir la reparación.
Según el artículo 10 de la Ley 49/1960, la comunidad de propietarios está obligada a conservar los elementos comunes del edificio, entre ellos cubiertas, tejados, bajantes o fachadas. Esto significa que la mayoría de las goteras son responsabilidad directa de la comunidad de vecinos, y no del propietario afectado.
Qué dice exactamente la Ley de Propiedad Horizontal sobre las goteras
El artículo 10.1.a) establece que la comunidad debe realizar “los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”.
Esto incluye todas las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad, seguridad y estanqueidad del edificio. En palabras del administrador de fincas Álex Nasu, consultado por varios medios especializados, “si las filtraciones provienen de un elemento común, es la comunidad quien debe repararlo, incluso aunque solo afecte a un vecino concreto”.
Por tanto, si tu casa o garaje sufre goteras y estas provienen del tejado, cubierta, forjado o bajante general, la reparación debe ser costeada por la comunidad. Y si el daño es urgente, el presidente tiene la obligación de convocar una junta extraordinaria o incluso autorizar la reparación inmediata, que posteriormente se ratificará.
Cuándo las goteras las paga el propietario
Aunque la norma general es clara, hay excepciones importantes. Si la filtración proviene de una instalación privada o una negligencia individual, el responsable será el propietario afectado.
Por ejemplo:
- Tuberías de baño o cocina dentro del piso.
- Aire acondicionado mal instalado que provoque fugas.
- Perforaciones en terrazas o tejados para colocar antenas, pérgolas o placas solares.
En estos casos, el coste de reparación y los daños ocasionados a terceros corren a cuenta del propietario responsable.
Además, si el edificio aún se encuentra dentro del periodo de garantía de obra, la promotora o constructora puede ser la obligada a reparar el defecto, siempre que se demuestre que es un fallo estructural o de impermeabilización.
Qué pasos debes seguir si tienes goteras en casa
- Localiza el origen. Es clave saber si la filtración viene de tu vivienda o de un elemento común. Si tienes dudas, solicita un informe técnico (puede ser un perito o el administrador de fincas).
- Comunícalo por escrito al presidente o al administrador. Esto deja constancia oficial del problema.
- Solicita que se incluya en el orden del día de la próxima junta. Si la urgencia lo requiere, se puede convocar una reunión extraordinaria.
- Aprueba la derrama si es necesario. En muchos casos, reparar cubiertas o fachadas implica una derrama comunitaria.
- Conserva todas las facturas y comunicaciones. Si el problema no se resuelve, pueden ser necesarias en una reclamación judicial o ante el seguro.
¿Y si la comunidad se niega a reparar? Esto puedes hacer
Cuando la comunidad se desentiende, el afectado puede acudir a la vía judicial, amparado por la propia LPH.
El artículo 7.2 otorga al propietario el derecho a exigir el cumplimiento de los deberes de conservación del edificio.
Además, la jurisprudencia ha sido constante: las comunidades que ignoran filtraciones provenientes de elementos comunes acaban condenadas a pagar las reparaciones y los daños.
Si tienes seguro de hogar, conviene comunicar también el siniestro. Las aseguradoras suelen cubrir los daños, aunque luego reclaman el coste a la comunidad si el origen de la filtración es común.
El papel del seguro: hogar vs. comunidad
Muchas veces, tanto el propietario como la comunidad tienen pólizas distintas que pueden solaparse.
El seguro de la comunidad suele cubrir los daños estructurales y de elementos comunes, mientras que el seguro de hogar protege el contenido (muebles, electrodomésticos, pintura…).
Lo ideal es que ambas partes comuniquen el siniestro a sus respectivas aseguradoras. En caso de conflicto, los peritos de ambas compañías determinan el origen y quién debe hacerse cargo.
Si tu póliza incluye la “defensa jurídica”, puedes usarla para reclamar los daños sin coste adicional.
Ejemplo real: una gotera en el garaje que terminó en juicio
En 2024, una comunidad de Madrid fue condenada por un Juzgado de Primera Instancia a pagar 9.000 euros a un propietario cuya plaza de garaje llevaba meses sufriendo filtraciones desde la cubierta.
La comunidad alegaba que se trataba de un daño menor, pero el juez fue claro: “El deber de conservación del inmueble recae sobre la comunidad, sin que sea exigible al propietario soportar los perjuicios derivados del incumplimiento de dicho deber.”
Este tipo de casos son cada vez más frecuentes, sobre todo en edificios con más de 30 años de antigüedad o con mantenimiento deficiente.
El mantenimiento preventivo: clave para evitar conflictos
Los administradores de fincas recomiendan revisiones anuales del tejado y las bajantes, especialmente antes del otoño.
La acumulación de hojas, suciedad o fisuras en las juntas son causas habituales de filtraciones.
Además, es importante que la comunidad guarde un fondo de reserva (mínimo el 10 % del presupuesto anual, según el artículo 9.1.f LPH) para afrontar reparaciones urgentes sin tener que recurrir a derramas improvisadas.
Qué dice la jurisprudencia sobre goteras y responsabilidad
El Tribunal Supremo ha emitido múltiples sentencias que reafirman la responsabilidad de la comunidad cuando el daño proviene de un elemento común.
Entre ellas destaca la STS 312/2019, que señala:
“Las cubiertas, tejados y elementos estructurales del inmueble son de uso común y su conservación compete a la comunidad de propietarios, aun cuando los daños se manifiesten exclusivamente en un piso particular.”
También la SAP de Barcelona (2022) ratificó que los garajes comunitarios deben ser mantenidos por la comunidad, y que no pueden eximirse alegando que solo afecta a un propietario.
¿Y si las goteras afectan al vecino de abajo?
En ese caso, el propietario del piso intermedio puede verse atrapado entre dos fuegos: el vecino de abajo que reclama y la comunidad que no actúa.
La solución es reclamar solidariamente a ambos: comunidad y propietario, para que la peritación determine de dónde procede la fuga.
Una vez identificado el origen, se deslinda la responsabilidad.
la comunidad paga, salvo excepciones
En resumen, si sufres goteras en tu vivienda o garaje, la regla general es que paga la comunidad, salvo que se demuestre que la causa es privativa o negligente.
Y si hay dudas, la Ley de Propiedad Horizontal siempre protege al propietario afectado, obligando a la comunidad a conservar los elementos comunes del edificio.
Así que, antes de gastar dinero en una reparación que no te corresponde, revisa la ley, consulta al administrador y exige tus derechos.
Te interesa: Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: los vecinos del bajo deben pagar el ascensor en estos casos
