El mercado inmobiliario español se ha convertido en una selva donde los inversores rápidos, los «flippers» (comprar, reformar y vender en meses), campan a sus anchas inflando los precios. Para intentar poner coto a esta práctica, el Gobierno ha decidido meter mano en uno de los impuestos más polémicos y odiados por los propietarios: la plusvalía municipal. A través de un Real Decreto-ley aprobado justo antes de las uvas, el Ejecutivo ha modificado los coeficientes que se aplican al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). El mensaje es claro: si especulas a corto plazo, pagarás más; si mantienes la propiedad a largo plazo, pagarás menos.
La medida busca desincentivar las operaciones de «pase», esas transacciones donde una vivienda cambia de manos en menos de un año solo para generar un beneficio rápido, calentando artificialmente el mercado. Según la nueva tabla, el coeficiente para ventas realizadas en menos de un año sube del 0,15 al 0,16. También se castiga el tramo de hasta tres años.
¿Cuánto vas a pagar de más?
Puede parecer que pasar de un 0,15 a un 0,16 es una minucia, pero cuando hablamos de valores catastrales de cientos de miles de euros, la diferencia se nota en el bolsillo. El impuesto de plusvalía grava el supuesto aumento de valor del suelo durante el tiempo que lo has tenido. Al subir el coeficiente para los periodos cortos, Hacienda penaliza la rotación rápida de activos. Es un aviso a navegantes para fondos buitres y pequeños especuladores que ven la vivienda como un bitcoin de ladrillo.
Por contra, y aquí viene la «zanahoria», se premia a los propietarios estables. Para aquellos que vendan una casa después de 20 años o más de posesión, el coeficiente baja del 0,40 al 0,35. Es un alivio fiscal para las familias que venden la casa de toda la vida o una herencia antigua, reconociendo que no han participado en la vorágine especulativa reciente.
Una tirita para una hemorragia
Aunque la intención del Gobierno puede sonar loable sobre el papel, los expertos del sector dudan de su eficacia real para enfriar el mercado. Con el precio de la vivienda subiendo un salvaje 13% en el último año, un recargo de unos cientos de euros en la plusvalía no va a disuadir a quien espera ganar 30.000 o 40.000 euros en una operación de compraventa rápida. El margen de beneficio sigue compensando con creces el castigo fiscal.
Además, esta medida llega tarde para muchos jóvenes y familias expulsados ya del mercado. Mientras no se ataque el problema de raíz —la falta de oferta—, retocar coeficientes fiscales es como intentar apagar un incendio forestal con una pistola de agua. Puede que moleste al especulador, pero no salvará el bosque.
