La crisis de la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas y sociales de España. El incremento de los alquileres, las dificultades para comprar una casa y la escasez de inmuebles disponibles han provocado un creciente malestar ciudadano, que se ha trasladado también a las calles.

El pasado 3 de octubre, miles de personas participaron en distintas manifestaciones celebradas en Madrid y otras ciudades españolas para reclamar medidas contra el encarecimiento de la vivienda. En la capital, la Delegación del Gobierno cifró la asistencia en 70.000 personas, mientras que los organizadores elevaron considerablemente esa estimación.

Durante las protestas se escucharon reivindicaciones como limitar los precios de los alquileres, expropiar viviendas en manos de grandes inversores o reducir las rentas de los arrendamientos. Buena parte del debate volvió a centrarse en la responsabilidad de propietarios, promotores y fondos de inversión.

Sin embargo, existe otro elemento que también merece atención a la hora de explicar la evolución del mercado inmobiliario: el crecimiento demográfico y, particularmente, el aumento de la población inmigrante.

Un estudio elaborado por los economistas Daniel Fernández y Santiago Calvo, cuyas conclusiones aparecen recogidas en el libro Un país sin casas, pone cifras a esta relación. Según sus estimaciones, la inmigración habría contribuido aproximadamente al 41% del incremento real de los alquileres registrado en España entre 2018 y 2025. En el mercado de compraventa, su participación estimada alcanzaría el 60%.

Los resultados sitúan el aumento de la demanda residencial entre los factores relevantes para entender el encarecimiento de la vivienda, especialmente en un contexto en el que la construcción no ha conseguido responder al ritmo de crecimiento de los hogares.

El impacto de la inmigración en el precio del alquiler y la vivienda

Para comprender la evolución de los precios inmobiliarios es necesario analizar primero los cambios demográficos experimentados por España durante los últimos años.

Entre 2018 y 2025, el país incorporó alrededor de tres millones de residentes nacidos en el extranjero. Este crecimiento de la población ha incrementado las necesidades de alojamiento, especialmente en las provincias que concentran una mayor actividad económica y oportunidades laborales.

La investigación de Fernández y Calvo analiza la relación entre los movimientos migratorios y los precios inmobiliarios en las 50 provincias españolas. Sus cálculos apuntan a que un incremento de la inmigración equivalente al 1% de la población provincial se asocia con un aumento adicional de aproximadamente el 1,7% en el crecimiento anual real de los alquileres.

En el mercado de compraventa, el efecto estimado se sitúa entre el 1,8% y el 2,6%, dependiendo de los controles estadísticos utilizados.

Los autores también cuantifican el impacto acumulado durante el periodo analizado:

• Alquileres: aumentaron un 24,7% en términos reales, de los cuales 10,2 puntos porcentuales se atribuyen a la presión migratoria.
• Compraventa: el precio de la vivienda creció un 18,3% en términos reales, con una contribución estimada de 10,9 puntos porcentuales relacionada con la inmigración.

El trabajo incorpora diferentes comprobaciones estadísticas para estudiar la consistencia de los resultados. Entre ellas figuran análisis que excluyen provincias turísticas, territorios con pérdida de población y otras circunstancias que podrían alterar las conclusiones.

Aunque los porcentajes varían en función de la metodología empleada, los investigadores sitúan la contribución estimada de la inmigración al encarecimiento de los alquileres entre el 33% y el 60%. Para la vivienda en propiedad, el intervalo oscila entre el 50% y el 87%.

Estas cifras corresponden a estimaciones econométricas del estudio y no implican que la inmigración sea la única causa de la subida de precios.

La crisis inmobiliaria española y el desequilibrio entre oferta y demanda

El análisis forma parte del diagnóstico desarrollado en Un país sin casas, obra en la que también participan Fernando Pinto y Rasheed J. Griffith.

La tesis central del libro sostiene que una parte importante de los problemas actuales del mercado inmobiliario español tiene su origen en las restricciones regulatorias y administrativas que dificultan incrementar la oferta residencial.

La inmigración representa uno de los factores que impulsan la demanda, pero no es el único. También influyen los desplazamientos de población desde municipios pequeños hacia grandes ciudades, la reducción del tamaño medio de los hogares y los cambios en las preferencias residenciales.

El problema surge cuando el número de personas que necesitan una vivienda aumenta más rápidamente que la capacidad del mercado para proporcionar nuevos inmuebles.

En condiciones de mayor flexibilidad urbanística, un incremento de la demanda puede favorecer la inversión, impulsar nuevas promociones y estimular la construcción. Sin embargo, los obstáculos administrativos, la disponibilidad limitada de suelo urbanizable y los costes regulatorios pueden dificultar esta respuesta.

Los datos de construcción y formación de hogares permiten apreciar la dimensión del desequilibrio.

Entre 2020 y 2024 comenzaron a construirse aproximadamente 540.000 viviendas en España, mientras que durante ese mismo periodo se formaron alrededor de 973.000 nuevos hogares.

La diferencia evidencia que la creación de nuevos hogares avanzó a un ritmo considerablemente superior al inicio de nuevas promociones inmobiliarias.

Si se amplía el análisis hasta el tercer trimestre de 2025, entre 2021 y esa fecha se habían creado más de 1,16 millones de hogares netos, frente a unas 465.000 viviendas libres terminadas. La diferencia estimada se aproxima a las 696.000 unidades, aunque ambos indicadores miden fenómenos distintos y no contemplan de la misma manera todas las modalidades de vivienda.

El déficit de vivienda tampoco se distribuye uniformemente por el territorio. Las provincias con mayor actividad económica y crecimiento demográfico concentran buena parte de las necesidades residenciales.

Madrid y Barcelona representan aproximadamente un tercio de la escasez estimada de obra nueva para el periodo 2022-2025. Si se incorporan Valencia, Alicante y Málaga, estas cinco provincias reúnen cerca de la mitad del déficit calculado.

España construye muchas menos viviendas que durante el anterior ciclo inmobiliario

La evolución histórica del sector de la construcción ayuda a comprender la situación actual.

Durante el auge inmobiliario, España llegó a finalizar alrededor de 650.000 viviendas anuales en 2006. Sin embargo, el estallido de la burbuja inmobiliaria provocó un desplome de la actividad constructora.

Entre 2018 y 2024, el número de viviendas terminadas se mantuvo por debajo de las 110.000 unidades anuales.

Esto significa que España ha afrontado una etapa de crecimiento demográfico con una capacidad de construcción muy inferior a la que llegó a alcanzar durante el anterior ciclo expansivo.

La comparación no supone defender los excesos financieros que caracterizaron aquella etapa. El crédito barato, los problemas de financiación y determinadas decisiones de inversión contribuyeron a generar una burbuja inmobiliaria cuyas consecuencias todavía condicionan el mercado.

No obstante, la experiencia de aquella crisis tampoco debería conducir a identificar cualquier incremento de la construcción con un riesgo económico.

El desafío consiste en desarrollar un mercado inmobiliario capaz de responder a las necesidades reales de la población, con una financiación responsable y unas condiciones que permitan ampliar la oferta de viviendas sin reproducir los desequilibrios del pasado.

Las trabas urbanísticas dificultan la construcción de nuevas viviendas

Una de las principales explicaciones de la escasez residencial se encuentra en las dificultades para disponer de suelo apto para edificar.

Según los datos recogidos en Un país sin casas, el 95,7% del territorio español está clasificado como suelo no urbanizable. Aunque esta clasificación responde a diferentes criterios de protección y ordenación territorial, limita considerablemente la superficie disponible para nuevos desarrollos inmobiliarios.

La transformación de un terreno en suelo urbanizable puede prolongarse durante diez o quince años, dependiendo de los procedimientos y las circunstancias de cada proyecto.

A ello se suma la antigüedad de buena parte del planeamiento urbanístico. El 69% de los instrumentos de ordenación vigentes serían anteriores a 2008, mientras que el 72,9% de la oferta potencial contemplada en el planeamiento estaría bloqueada al encontrarse en terrenos que todavía no tienen la condición de suelo finalista.

El libro también señala que las Administraciones Públicas concentran aproximadamente el 58% del suelo urbano sin edificar, de acuerdo con las estimaciones utilizadas por sus autores.

Estos datos apuntan a una cuestión fundamental: la disponibilidad física de terrenos no garantiza que exista suelo legal y administrativamente preparado para construir viviendas.

Por tanto, el problema no depende exclusivamente de la cantidad de suelo existente, sino también de los procedimientos necesarios para convertirlo en espacios donde puedan desarrollarse nuevas promociones.

La burocracia y los impuestos encarecen el precio final de la vivienda

Además de las restricciones urbanísticas, los promotores inmobiliarios deben afrontar numerosos trámites administrativos antes de iniciar y finalizar una construcción.

La concesión de licencias municipales, las autorizaciones urbanísticas y los permisos de primera ocupación pueden prolongarse durante meses. En determinados municipios, estos procedimientos llegan a superar el año de espera.

Las demoras tienen consecuencias económicas. Los promotores deben asumir costes financieros, gastos de gestión y otros desembolsos durante periodos en los que todavía no pueden comercializar las viviendas.

Los cálculos incluidos en Un país sin casas estiman que estos retrasos pueden incrementar el coste final de cada inmueble en aproximadamente 12.800 euros.

A estos gastos se añade la fiscalidad vinculada al sector inmobiliario.

Según las estimaciones del Instituto de Estudios Económicos citadas en la obra, los impuestos relacionados con la actividad inmobiliaria generan una recaudación anual de unos 52.200 millones de euros. Asimismo, aproximadamente una cuarta parte del precio de una vivienda nueva correspondería a diferentes cargas tributarias.

Los autores consideran que, al sumar impuestos, costes administrativos y obligaciones regulatorias, una parte significativa del precio final de los inmuebles está relacionada con decisiones públicas.

Esta situación vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de revisar los procedimientos urbanísticos, agilizar las licencias y analizar el impacto que tienen las cargas fiscales sobre la construcción de vivienda nueva.

Los controles del alquiler y sus consecuencias sobre la oferta disponible

Otro de los elementos que intervienen en el funcionamiento del mercado residencial es la regulación de los precios del alquiler.

La Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de establecer límites a las rentas en determinadas zonas declaradas tensionadas. Cataluña comenzó a aplicar este mecanismo en marzo de 2024.

El objetivo de estas medidas es contener los incrementos de los alquileres y facilitar el acceso a una vivienda a determinados colectivos. Sin embargo, su aplicación también ha generado un debate económico sobre sus posibles efectos en la oferta disponible.

Una de las principales críticas es que limitar administrativamente los precios no incrementa por sí mismo el número de viviendas existentes.

Los propietarios pueden modificar sus decisiones de inversión, retirar inmuebles del mercado residencial tradicional o destinarlos a otros usos cuando consideran que las condiciones regulatorias reducen la rentabilidad de los arrendamientos.

El economista Konstantin Kholodilin analizó en 2024 la literatura internacional sobre los controles de alquileres y sus efectos. La evidencia revisada apunta a que estas políticas pueden contener determinadas rentas reguladas, pero también generar consecuencias negativas sobre la oferta, la movilidad residencial y los incentivos para invertir.

Por ello, el debate sobre los límites a los alquileres no debería centrarse únicamente en sus efectos inmediatos sobre los precios, sino también en sus posibles consecuencias a medio y largo plazo.

La reducción de la oferta disponible puede dificultar especialmente el acceso a la vivienda de quienes todavía no cuentan con un contrato de alquiler.

Los hogares con menos ingresos soportan un mayor esfuerzo para pagar la vivienda

La crisis inmobiliaria tiene también una dimensión social especialmente importante para las familias con menos recursos.

Un estudio de FEDEA citado en Un país sin casas muestra diferencias significativas en el esfuerzo económico destinado a pagar la vivienda según el nivel de ingresos de los hogares.

Los datos indican que las familias situadas en el quintil de menor renta destinan aproximadamente el 36% de sus ingresos a cubrir los gastos de vivienda. En el quintil de mayores ingresos, este porcentaje se reduce hasta el 14%.

La diferencia refleja cómo el encarecimiento residencial afecta de manera desigual a la población.

Los hogares con menor capacidad económica disponen de menos margen para absorber incrementos del alquiler, afrontar gastos adicionales o competir por los inmuebles disponibles.

Entre los colectivos más expuestos se encuentran los jóvenes que buscan independizarse, las familias con ingresos reducidos y las personas que llegan a una nueva ciudad por motivos laborales.

En este contexto, las políticas de control de precios pueden beneficiar a determinados inquilinos que ya cuentan con un contrato, pero también pueden dificultar el acceso de nuevos demandantes si contribuyen a reducir la oferta.

Por tanto, cualquier estrategia destinada a mejorar la accesibilidad residencial debe valorar tanto la protección de los actuales arrendatarios como las oportunidades de quienes necesitan encontrar una vivienda.

Inmigración y vivienda: el desafío de adaptar la oferta al crecimiento demográfico

El crecimiento de la población y la evolución del mercado inmobiliario están estrechamente relacionados.

Cuando aumenta el número de residentes, también lo hacen las necesidades de alojamiento. Este fenómeno puede ejercer una presión adicional sobre los precios, especialmente en ciudades donde la oferta de viviendas disponibles es limitada.

Los resultados de la investigación de Fernández y Calvo apuntan precisamente a esta relación. Sus estimaciones atribuyen a la inmigración una parte relevante del incremento de los alquileres y de los precios de compraventa registrado entre 2018 y 2025.

Sin embargo, la evolución de los precios no puede explicarse exclusivamente mediante los flujos migratorios. La construcción insuficiente, las dificultades para desarrollar suelo, los costes de promoción, la concentración del empleo y las decisiones regulatorias también forman parte del problema.

La cuestión fundamental es cómo adaptar la capacidad residencial del país a los cambios demográficos.

El debate sobre inmigración y vivienda necesita incorporar esta dimensión económica para analizar de manera completa las necesidades de alojamiento y las posibilidades reales del mercado inmobiliario.

Ignorar el aumento de la demanda supone dejar fuera una variable relevante, pero atribuir toda la crisis a un único factor tampoco permitiría comprender la complejidad del mercado residencial español.

¿Qué medidas permitirían abaratar el alquiler y aumentar la oferta de viviendas?

Las propuestas planteadas en Un país sin casas parten de una premisa: aumentar la disponibilidad de inmuebles resulta fundamental para mejorar el acceso a la vivienda y moderar los precios.

Entre las principales medidas defendidas por los autores destacan las siguientes:

• Reformar la legislación del suelo: facilitar el desarrollo de terrenos aptos para construir, manteniendo la protección de los espacios que tengan un valor ambiental o territorial específico.
• Agilizar los procedimientos urbanísticos: reducir los plazos administrativos y simplificar la tramitación de nuevas promociones.
• Favorecer una mayor densidad edificatoria: permitir un aprovechamiento más eficiente del espacio en las zonas con una elevada demanda residencial.
• Revisar la fiscalidad inmobiliaria: estudiar la reducción de los costes tributarios que soportan las promociones de vivienda nueva.
• Mejorar la seguridad jurídica del alquiler: establecer un marco regulatorio previsible que favorezca la inversión y la incorporación de nuevos inmuebles al mercado.
• Revisar los controles de precios: evaluar sus efectos sobre la oferta disponible, la movilidad residencial y las decisiones de los propietarios.
• Movilizar el suelo público: impulsar fórmulas de colaboración entre las Administraciones y el sector privado para desarrollar nuevos proyectos residenciales.

Estas propuestas buscan actuar sobre las condiciones que determinan la capacidad de construcción y comercialización de viviendas, en lugar de limitarse a intervenir sobre los precios de los inmuebles existentes.

La ampliación de la oferta, junto con una planificación urbanística más ágil y una regulación estable, constituye uno de los principales elementos del debate sobre el futuro del mercado inmobiliario español.

La crisis de la vivienda exige analizar todas las causas del encarecimiento

El estudio de Daniel Fernández y Santiago Calvo introduce un elemento relevante en el análisis de la crisis residencial: el impacto del crecimiento de la población inmigrante sobre los precios del alquiler y la compraventa.

Según sus estimaciones, aproximadamente el 41% del incremento real de los alquileres entre 2018 y 2025 estaría relacionado con la presión migratoria. Se trata de una contribución significativa que debe interpretarse junto con otros factores demográficos, económicos y regulatorios.

España se enfrenta a un desequilibrio entre la formación de nuevos hogares y la construcción de viviendas, especialmente en las provincias donde se concentra la actividad económica.

Las dificultades para desarrollar suelo, los largos procedimientos administrativos, los costes fiscales y las decisiones regulatorias condicionan la capacidad del sector inmobiliario para responder a las necesidades de alojamiento.

Por ello, encontrar soluciones a la crisis de la vivienda requiere analizar conjuntamente la evolución demográfica y las condiciones que determinan la oferta residencial.

El debate no puede limitarse a señalar a propietarios, inversores o nuevos residentes como responsables exclusivos del encarecimiento. Comprender cómo interactúan la demanda, la construcción y la regulación resulta imprescindible para abordar uno de los principales problemas económicos y sociales de España.